住宅

住宅購入の諸費用
— 物件価格の6〜10%が別途かかる、予算ショートを防ぐ費用一覧

2026年3月31日

この記事でわかること

「4,000万円の家を買う」と決めたとき、用意するのは4,000万円だけではない。仲介手数料・登記費用・住宅ローンの諸費用・火災保険・引越し費用が積み重なり、物件価格に加えて240〜400万円前後の現金が必要になる。

「諸費用がかかるとは知っていたが、こんなに多いとは」という話は珍しくない。事前に全体像を把握して、現金をどれだけ手元に置くかを計算しておく必要がある。

費用の一覧とタイミング、4,000万円物件での目安金額を整理する。

諸費用の一覧（4,000万円物件の場合）

※ 中古一戸建て・一般的なローン条件を想定。新築・マンションでは金額が異なる。

費用項目	タイミング	4,000万円での目安	交渉
仲介手数料売買価格×3%+6万円が上限。値引き交渉できる場合がある	契約・引渡し時	約139.6万円	交渉可
登記費用（司法書士報酬含む）所有権移転・抵当権設定の登録免許税＋司法書士報酬。新築は軽減税率あり	引渡し時	25〜35万円	ほぼ固定
住宅ローン諸費用保証料型・融資手数料型で異なる。フラット35は融資手数料（融資額×1〜2%）	借入時	40〜80万円	金融機関次第
火災保険・地震保険地震保険は火災保険と同時加入が原則。耐震等級で保険料が変わる	引渡し時	10〜30万円	プラン次第
印紙税不動産売買契約書・金銭消費貸借契約書に必要。2026年3月末まで軽減措置	契約時	1万円（軽減措置適用）	固定
固定資産税精算引渡し日から年末分を買主が負担。年間固定資産税÷365×残日数	引渡し時	数万円	慣行で決まる
引越し費用繁忙期（3〜4月）は2〜3倍になる。複数社見積もりで大幅削減可能	入居時	10〜20万円	交渉可
リフォーム・カーテン等中古は状態により大規模リフォームが必要な場合がある。事前調査が重要	入居前後	0〜100万円	要件次第

合計目安：240〜400万円（物件価格4,000万円の場合）

仲介手数料だけで約140万円。ローン諸費用・保険・引越しを合算すると、諸費用のために別途200万円以上が必要になるケースが多い。「自己資金＝頭金」だけで計画すると諸費用で資金ショートする。

現金で用意すべき額を先に計算する

諸費用はローンに含められないことが多い（フルローン不可の場合）。物件価格の6〜10%は手元現金として確保しておく。4,000万円なら240〜400万円が目安。

物件価格の1%=10万円単位で概算できる

仲介手数料（上限3%+6万円）と登記費用（1%前後）だけで物件価格の約4%。さらにローン諸費用・保険・引越しで2〜6%プラスと覚えておく。

新築マンションは「販売価格に諸費用が含まれない」

新築マンションの広告価格は物件価格のみ。管理費・修繕積立金の初期費用・駐車場の権利金・オプション費用は別途。購入前に「総額」を書面で確認する。

削減できる可能性がある

削減できない・難しい

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